高國力：著力推動城市更新的確權、賦能、注資三大重點環節改革

內容摘要：城市更新行動中需明確其范圍邊界、當中資產主體及權屬分配；要盡快對城市更新中的資產做出合理定價促進流轉盤活，或使其獲得抵押、擔保等能力以賦能；在注資上，可適當調整財政資金等政府主導資金在城市更新中的使用范圍，并采取舉措引導社會資金捆綁進入。

圖片來自新華網，新華社記者黃偉攝

本文轉載自“城中百人”公眾號，為中國城市和小城鎮改革發展中心主任、研究員，中國城市百人論壇成員高國力在中國城市百人論壇2023年會暨青年論壇上發表的主題演講。

我今天發言的題目是《著力推動城市更新——確權、賦能、注資三大重點環節改革》。剛才住建部秦部長專門對城市更新的宏觀思路和重點做了一個介紹，結合我們中心近期赴全國幾個城市進行城市更新專題調研的一些發現，我初步談一些自己的思考。

一、確權

根據我們的調研感覺到，目前存在著城市更新的范圍、邊界和重點不清的傾向，急需根據不同城市更新的階段和財力的強弱，來確定城市更新的范圍和邊界。我們認為，城市更新既包含物理空間和物質形態的美化、優化，實際上更包含服務功能和服務品質的提升，應該本著保本微利，體現社會性、公益性、普惠性的原則來確定每個城市更新的合理范圍和邊界。

在確權里，我們感覺有兩類急需確權：

一類是“不明”，不管是廠房、地產、房產和物產，由于所有者經歷了子孫代際變更，企業單位的并購整合等各方面原因，城市更新中面臨具體資產主體已經不明，找不到“主”了，就像小區里一些廢棄的舊自行車、電動車，有類似的特點。針對這一類，我們認為應該加快成立專屬的隊伍，設置專屬的機制，對這塊盡快明確產權主體。

第二類是產權權屬分割不清，知道這個主是誰的，但不知道你應該占百分之多少，他應該占百分之多少。對這一類的資產，城市更新相關部門，現在有的設立了城市更新局，有的放在住建口，有的甚至放在發改口，要設立研究專門的機制，加強部門的協同，確定固定的期限，履行聽證、公示等法律環節，納入強制執行的相對軌道。

二、賦能

我們調研時發現，比較著急的是第一個賦能。要對城市更新中涉及到的土地、房屋、設備做出作價、折價等相關定價，找到合理、可行的定價辦法，能讓城市更新中相關資產的交易由小規模到大規模、由非規范到規范，能促進城市更新中相關資產的合理有序流轉，能夠加快盤活城市更新中相關的資產。特別是對城市更新中涉及到的土地，有的是國有土地，還有城中村的集體土地，國有土地中還有劃撥的，有協議出讓的，還有后來招拍掛的。對不同類型的土地，應該讓它在定價和交易、流轉和盤活等環節上能盡快研究出可行的辦法，能讓城市更新的資產盡快流轉。

第二個賦能是抵押、擔保、貸款和融資的賦能。要著眼于城市更新中涉及到的棚戶區的改造，城中村的改造，還涉及到一些文化遺產保護相關的歷史建筑、街區，甚至是非物質文化遺產等涉及到的一些輕資產，應該要著眼于責成相關金融機構研究專門的補貼性、導向型的辦法，確定一些固定的比例、比重，能真正地讓城市更新中的資產獲得抵押和擔保的能力。

三、注資

我們沒有用引資，因為單靠“引”有難度。注資是強行，著眼于城市更新資金的需求。從政府主導的資金上，要適當地調整財政資金和地方政府專項債券在城市更新中的使用范圍。按照現在中央財政資金使用辦法，主要是用于城市更新中的公共配套服務設施的建設是可以的，而用于房屋主體的相關使用是有嚴格限制的。但恰恰是由于很多老舊小區多年、長期（缺乏修繕），導致很多房屋主體建筑就僵持在這兒了。

這是第一類。第二類是我們說了很多年的，更廣泛地采取優惠的舉措，引導社會資本捆綁進入，特別是在經營性土地、經營性資產和非經營性土地、資產的組合、搭配上，能夠讓社會資本看到未來的預期，只有這樣才能讓注資能夠真正地助力城市更新的進程。

會議背景簡介：

2023年5月20日，中國城市百人論壇2023年會暨青年論壇在京舉行，會議主題為“中國式現代化：城市的宜居、韌性與智慧”。本次論壇年會暨青年論壇由中國社會科學院、中國科學院、中國工程院共同主辦，中國科學院地理科學與資源研究所承辦。會議期間，三院院領導、國家相關部門領導專家、中國城市百人論壇成員、國內高校及科研院所城市研究領域知名專家及青年學者據主題演講發言，從多學科、多領域分享展示研究成果與觀察思考。